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　　近几年，随着财政金融等支持政策持续落地见效，住房租赁行业专业化、机构化、规模化程度不断提升，同时公募REITs进入常态化发行阶段，市场化长租房也被纳入公募REITs底层资产范畴，行业“投融建管退”全周期金融支持体系加速成型。受益于需求刚性，保租房REITs底层资产运营稳健，现金流支撑度高，抗周期属性获得投资者认可，近几年保租房REITs涨幅显著高于公募REITs平均涨幅。与此同时，值得注意的是，在过去几年，在保租房大规模筹集以及存量资产盘活等政策推动下，近几年市场化长租房及保租房供应明显增加，行业竞争有所加剧，短期市场租金承压。2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，这也对长租企业提出了更高要求。

　　2025年，《》进一步明确“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。”各部委对于住房租赁也从金融、财政、收储等多个方面提出政策支持。地方层面，根据中指监测，2024年以来各省市出台住房租赁相关政策超310次，各地积极拓展租赁住房筹集建设渠道，完善行业监管制度，加大政策支持力度，从供需两端改善住房租赁行业政策环境，推动行业高质量发展。

　　随着住房租赁市场快速发展，头部长租企业业务规模持续提升，整体开业房源规模再上新台阶。根据企业填报和中指研究院监测数据，截至2025年4月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，开业规模TOP30入榜门槛提升至14847间。整体来看，在租金预期下行的情况下，企业在项目拓展时需更加关注所在区域板块价值潜力，科学研判优选项目，并主动适应市场环境变化，加强品牌建设，持续提高产品力，精细化运营，提升组织效能。此外，企业需把握政策机遇，积极盘活存量资产。

　　百瑞纪2015年成立，在至今的十年间，从业务策略、客户类型、产品体系以及运营模式四个层面都经历了创变。业务策略上，实现了从单一的加盟业务到投资+运营双轮驱动，未来通过数字化运营做好资管服务将成为阶段的业务重心，且布局城市将更加聚焦，主要分布在10个重点城市。合作客户类型上，从中小投资人到核心资产业主、国企、房企、机构等，合作范围不断拓宽。产品体系上，从最初的窝趣轻社区开始，目前百瑞纪产品矩阵拥有三大品牌、七个产品系列，涵盖了中高端的服务式公寓、泛白领的长租公寓以及企业公寓。运营模式上，百瑞纪主张通过六方面能力来达到强品牌直管模式的有效性，分别是获取优质项目的能力、专业评估测算的能力、数字化的系统能力、产品研发能力、项目建设能力以及全周期的精细化运营能力。其中运营管理环节是贯穿项目投融建管退全生命周期的工作，精细化运营是资管模式的一个必然要求。

　　百瑞纪认为，做精细化运营需要有整体观，前期研判、筹开期间、预热阶段、爬坡续客、稳定运营等各阶段均要有相应的规划和标准。百瑞纪主要是通过自建的一体化SaaS系统打通资产管理的各个场景，实现综合运营效率的提升。营销推广方面，百瑞纪结合线上与线下不同的渠道，针对个人租户、企业租户并结合政府资源分别开展相应营销工作。根据项目情况和资源特性，需要采取不同营销投放动作，并灵活运用新媒体，自媒体流媒体等应用和手法。收益风险管理上，百瑞纪通过SaaS系统实施数字监控、收益预警，针对不同的业务场景采取不同的风险管理的策略与方法，有效地帮助投资者和项目进行风险控制和损失预防。

　　当前地方国企收储转租持续推进，国企逐渐成为租赁住房供给的重要参与者，针对国企收储为行业运营商带来的机遇，百瑞纪表示近两年新增的轻资产管理规模中超过60%都是来自地方国企，资产来源包括外部收储转租和内部闲置资产盘活转租。与国企进行项目合作时，主要考虑两个方面，第一是要能够发挥百瑞纪在全链条体系的优势，即从项目的立项、可研、分析、测算到产品的规划设计等前期工作就开始参与，因为前期的市场研究、产品规划工作基本上决定了这个项目是不是能够做得好，前端工作参与的越多，在后面运营过程中能够发挥的作用才越大。第二，项目本身要有合理利润，从现实角度考虑，在规模做到了一定量级，若缺乏利润支撑，企业发展就不可持续，也不能持续的服务好合作客户。

　　回顾下有巢REIT的发行过程，有巢作为第一批获取R4用地的非上海国企，在2018年底获取了上海市泗泾、东部经开区两宗R4用地，两项目分别在2021年3月和4月开业，仅用时三四个月就实现了整体的满租。截至目前，有巢REIT已有两个完整的存续期年份，基金各项指标在保租房REITs领域均较为领先，在二级市场上也受到投资人广泛认可。2024年末，有巢REIT产品变更暨扩募份额上市申请事项已获得中国证券监督管理委员会和上海证券交易所受理。

　　关于未来扩募资产的选择上，目前有巢的三大产品线中，优享型产品线中的公寓社区因权属清晰、手续完备，且体量、回报均较为合理，契合公募REITs申报要求，有巢首批发行及首批计划扩募的底层资产也均为该类产品。当然，申报REITs选择底层资产时，也不仅限于公寓社区这一条产品线，只要在权属、手续、体量、回报等几个核心条件上符合要求的优质项目，也可作为扩募的储备资产，目前有巢项目储备充足，各产品线均在考虑的范围。

　　有巢也在逐步将数字化运营系统应用在具体运营，持续为项目赋能。主要分为三个方面，第一，通过为租户提供全周期的线上解决方案，提升租客的租住体验；第二，通过技术赋能提升员工工作效率，基于数字化运营管理体系，实现做标准化和信息化结合，从而提质增效；第三，赋能管理层决策，基于全周期的运管模型，依据模型辅助员工、市场、客户、项目的数据分析，辅助管理层决策。通过以上三方面的合力，提升项目出租率，实现项目稳健运营。